החוק קובע כי בעל נכס מחויב לשמור אותו במצב המבטיח את שלוות הבעלים, מבני הציבור והשכנים. במקרה של מבנה החשוד כמסוכן, המועצה תבצע בדיקות במתקן וככל שתוצאות הבדיקה מגדירות את המבנה כבניין מסוכן – פקודת 'מבנים מסוכנים' ניתנת על ידי שירות ההנדסה האזרחית ע"י מועצה מקומית.
מהו בניין מסוכן?
ההגדרה של בניין מסוכן כלולה בתקנות העירוניות והיא קשורה בדרך כלל למצב הפיזי של הבניין. במקרים נדירים של סיכוני בריאות או זיהום, ניתן להוציא פקודה כזו גם עבור מבנים תקינים פיזית. מרגע מתן צו מבנה מסוכן, האחריות לכל הפעולות היא על דיירי הבניין. עליהם לזהות את הסיבות לסיווג המבנה כמסוכן ולהציג בפני העירייה הצעה מפורטת לתכנית שיפוץ. במידה ואחזקת הבעלים בבניין מתעכבת, זכאית העירייה לבצע את התיקונים הנדרשים בעצמה ולתבוע את הוצאות הביצוע מהבעלים.
במקרה של סכנה מיידית תוכל העירייה לאטום את המבנה או אף להורות על הריסתו המלאה. תחזוקה של מבנה מסוג זה תתבצע רק על ידי קבלן מקצועי מורשה עם תכנית מפורטת לכל הנושאים המבניים. רק לאחר השלמת כל הפעולות, דיירי הבניין צריכים לקבל אישור סופי ממהנדס הבניין שחתום על תיקון כל הליקויים. לאחר מכן, יש לפנות למהנדס העירייה ולבקש ממנו לבחון מחדש את המבנה על כל ליקויים שנמצאו בעבר ולוודא כי התקלות אכן מתוקנות.
הבעיות הנלוות לתיקון מבנים כאלה הן בעיקרן כספיות, שכן עלויות חיזוק מבנים מסוכנים גבוהות ולא תמיד לדיירים יש את ההון הדרוש. עד היום בתל אביב ישנם כ-500 מבנים המוגדרים כלא בטוחים. לעיתים דיירים זקוקים לסיוע מיידי לאחר שהמתינו לשווא במשך זמן רב ואי תיקון הליקויים. בשלב זה, לרוב, הדיירים מעדיפים לבצע הליך מלא של תמ"א 38 כדי לנסות ולנצל את המצב. מומלץ לדיירים לא להמתין לרגע האחרון, אלא לבצע תיקונים מוקדם ובכך לחסוך בעלויות ובסיכון אישי, שהוא החשוב מכולם.
ישנם שני סוגים של מבנים מסוכנים:
א' בניין מסוכן הנמצא בסכנת קריסה אמיתית
בקטגוריה זאת נמצאים מבנים המהווים סיכון רציני כרגע וצריך לאבטח אותם למען בטיחות האנשים. בבניינים אלו, הבעלים עלול להיות מחויב בתיקוני חירום שנדרשים ללא דיחוי. הם יחויבו על סמך היקף תיקוני החירום שבוצעו במקום. אם זה תיקון של כמה אריחים בודדים, התשלום יהיה קטן יחסית. אם ישנן קירות המועדים לקריסה, יתכן שתוקם במקום גדר. בעל הנכס לרוב יהיה זה שאחראי על ביצוע תיקוני חירום שכאלה. הוא צריך לוודא שהבניין במצב טוב ואין בו סכנות ממשיות.
האמור לעיל תקף גם לגבי מקרים נוספים הכוללים: נכסים נטושים מסיבות שונות, בעלי הנכס אינם שוהים בישראל או מפאת גילם אינם יכולים לפקח על הנכס שבבעלותם. בכל המקרים הללו, הבעלים עדיין אחראים לתחזוקה ולמצב של הנכסים שבבעלותם.
ב' בניין מסוכן – בניין בסכנת קריסה
בניינים בעלי מאפיינים ספציפיים אלה אינם בטוחים בדרך כלל אך ניתן לטפל בהם, ואם יש אינדיקציות לדעיכה ביציבות, ניתן לערוך שיפוצים להסדרת המצב.
ממראה הדברים, נראה כי מבנים רבים בארץ נמצאים במצב של הרס חמור. נראה שהם עלולים להתמוטט בכל רגע. אם מבנה יימצא כלא בטיחותי, בדיקה של מהנדס תוביל לסיכון של מתן צו הריסתו. זה כולל מבנים שנחשבו לא מאוכלסים ונטושים על ידי הרשות המקומית.
למבנים שיש לשמר ניתנת מגבלת זמן מסוימת בה נדרש הבעלים לבצע כל שינוי נדרש במראה החיצוני שלו. המשמעות של מקרה כזה היא שהמבנה הוחזר למצבו המקורי.
אם בעל הנכס לא מגיב בזמן שהוקצב, הוא עלול לעמוד בפני השלכות כגון הליכים משפטיים, קנסות ופעולות לשמירה על הסדר הציבורי. לדוגמה, העירייה עשויה להגביר את האבטחה בבניין או לאטום את דלתות הבניין.
במידה והערייה החליטה לבצע מהלכים כאלו למען שלום ובטיחות התושבים בעלי הדירות יצטרכו לשלם עבור הוצאות אלו ללא יכולת להגיש ערעור בנושא.
